Nella scelta del mutuo, sia esso on-line che off-line, non bisogna mai incappare in 10 errori tipici di chi si avvicina ai servizi di credito fondiario per la prima volta. Mai agire con superficialit\u00e0 quando si parla di finanziamenti, in questo settore un solo elemento sottovalutato pu\u00f2 creare non pochi problemi alla lunga. Esaminiamo assieme quali:<\/p>\n
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1. TRASCURARE LA POSIZIONE PATRIMONIALE DEL VENDITORE.<\/strong> Uno degli errori a monte quando si vuole acquistare un immobile \u00e8 sicuramente non fare indagini accurate sulla solidit\u00e0 finanziaria del venditore dell\u2019immobile per cui si richiede il finanziamento: preliminarmente non bisogna trascurare di verificare che il venditore sia nella completa disponibilit\u00e0 del bene ed effettuare le opportune indagini catastali;<\/p>\n 2. OPTARE PER IL PREAMMORTAMENTO<\/strong>. Il Preammortamento \u00e8 un periodo del piano di rimborso che prevede il pagamento di rate composte da soli interessi. L\u2019unico vantaggio \u00e8 quello di pagare rate iniziali pi\u00f9 \u201ccontenute\u201d, tuttavia i costi finali saranno pi\u00f9 elevati;<\/p>\n 3. ESTENDERE SCONSIDERATAMENTE LA DURATA DEL MUTUO. Allungare la durata del mutuo consente di ridurre l\u2019importo della rata, tuttavia gli interessi totali da rimborsare cresceranno sensibilmente; inoltre, meglio non superare i 65 anni alla scadenza del mutuo: anche se tassativamente \u00e8 previsto che non si possono superare i 75 anni alla scadenza del mutuo si consiglia di non prendere alla lettera questa opzione;<\/strong><\/p>\n 4. RICHIEDERE IL FINANZIAMENTO DI QUASI L\u2019INTERO VALORE DEL BENE. <\/strong>Non contenere l\u2019importo di mutuo all\u201980%. Alcune banche possono finanziare fino al 100% del valore dell\u2019immobile, tuttavia saranno richieste maggiori garanzie: in primo luogo la stipulazione di una polizza fideiussoria che copre la parte eccedente il limite fissato dalla Banca d\u2019Italia (80%), in secondo luogo sono certamente di aiuto un doppio reddito familiare e la tipologia di impiego. In mancanza della polizza fideiussoria nessuna banca pu\u00f2 superare l’80%;<\/p>\n 5. RICHIEDERE UN PREFINANZIAMENTO<\/strong>. Si tratta di un finanziamento che la banca pu\u00f2 concedere sotto forma di fido di conto quando il mutuo non \u00e8 stato ancora erogato. Considerati gli elevati costi, il prefinanziamento dovr\u00e0 essere prontamente estinto non appena l\u2019importo di mutuo sar\u00e0 effettivamente disponibile;<\/p>\n 6. STIPULARE COSTOSE ASSICURAZIONI FACOLTATIVE. <\/strong>Valutare accuratamente la convenienza nello stipulare assicurazioni facoltative allo scopo di <\/strong>tutelare il valore del bene. Queste assicurazioni sono realizzate proprio in collaborazione tra la Banca che concede il mutuo ed alcune compagnie di assicurazione allo scopo di evitare al mutuario il rischio che eventi imprevisti lo mettano nell\u2019impossibilit\u00e0 di proseguire il pagamento delle rate es. nei casi di \u201cpremorienza\u201d (morte del mutuario prima del termine del mutuo), \u201cgravi problemi\u201d quali la perdita del posto di lavoro etc. Tali polizze supplementari sono molto consigliate dalle banche in quanto al sopravvenire di tali eventi vengono liquidate dalle compagnie di assicurazione permettendo l\u2019estinzione del mutuo ma sono molto costose!!<\/p>\n 7. IGNORARE IL VALORE DELLA SOMMA IPOTECARIA ISCRITTA<\/strong>. La disciplina del credito fondiario consente due importanti modifiche sull\u2019importo dell\u2019ipoteca: A) In caso di mutuo a tasso variabile la banca pu\u00f2 aumentare l\u2019importo dell\u2019ipoteca all\u2019aumentare dei tassi. B) Il mutuatario ha diritto a ridurre l\u2019importo iscritto in ipoteca al decrescere del debito. Riguardo al primo punto appare evidente che ipoteche di importo elevato potrebbero rappresentare un onere eccessivo per il mutuatario; si ricordi, infatti, che il costo notarile si basa sull\u2019importo iscritto in ipoteca e non sull\u2019importo del mutuo. Dunque, \u201cspuntare\u201d un importo di ipoteca pi\u00f9 contenuto consentirebbe di risparmiare diverse centinaia di euro sul fronte dei costi notarili, considerando, inoltre, che una variabile di questo tipo non \u00e8 considerata nel calcolo dell\u2019ISC;<\/p>\n 8. LASCIARSI CONDIZIONARE DAL TASSO DI INGRESSO E SOTTOVALUTARE LA SCELTA DEL TASSO A REGIME<\/strong>. Spesso la banca propone un tasso d\u2019ingresso, ovvero un tasso d’interesse particolarmente basso per le prime rate, destinato ad aumentare una volta superato il periodo promozionale. E\u2019 importante dunque non lasciarsi condizionare dalle offerte pubblicitarie e dare maggiore importanza alle reali condizioni del finanziamento: il tasso a regime. Una volta prese tutte le \u201cprecauzioni\u201d descritte nei punti sopra elencati, infatti, \u00e8 necessario scegliere la tipologia di tasso pi\u00f9 adatto alle proprie esigenze e confrontare tutte le offerte possibili. La scelta del tasso \u00e8 un fattore fondamentale per la futura serenit\u00e0 del mutuatario, tale scelta infatti si riflette oltre che sul costo del finanziamento (totale interessi da pagare), anche sul bilancio familiare e quindi sul tenore di vita. Pertanto, prima di valutare la convenienza economica un mutuo \u00e8 necessario fare alcune considerazioni di tipo soggettivo per chiarire quali siano le nostre reali esigenze: non sempre il mutuo \u201cmigliore\u201d \u00e8 quello che al momento ha il tasso pi\u00f9 basso. Occorre valutare altri elementi quali: il reddito mensile, la propensione al rischio, il tipo di lavoro, ecc.; ad esempio un lavoratore dipendente con uno stipendio fisso preferir\u00e0 una rata che rimanga invariata nel tempo (per tutta la durata del finanziamento) piuttosto che scegliere un tasso variabile troppo rischioso e legato all\u2019andamento dei tassi di mercato. Ma non \u00e8 del tutto vero, perch\u00e9 anche con il tasso variabile oggi \u00e8 possibile scegliere di stabilire una rata fissa, poi eventualmente si accorcer\u00e0 la durata del contratto; oppure si pu\u00f2 richiedere un mutuo a tasso misto, che inizia ad un tasso fisso (ed es. per un periodo di 5 anni) e alla scadenza offre la possibilit\u00e0 di cambiare al tasso variabile se i mercati sono favorevoli (alcuni addirittura prevedono di cambiare una o pi\u00f9 volte nel corso del finanziamento a scadenze prestabilite la modalit\u00e0 del calcolo degli interessi, questa tipologia di mutuo \u00e8 utile se uno vuole aspettare l\u2019evolversi dei mercati prima di decidere la modalit\u00e0 di ammortamento definitiva del mutuo).<\/p>\n 9. IGNORARE LA SOSTENIBILITA\u2019 DELLA RATA DEL MUTUO<\/strong>. La decisione di accendere un mutuo non si pu\u00f2 basare solo sulle condizioni economiche attuali ma va valutata in prospettiva, \u00e8 fondamentale essere certi che la rata sia congrua rispetto alle proprie entrate anche nel lungo termine. Un mutuo, quindi, sar\u00e0 sostenibile quando si sar\u00e0 sempre in grado di far fronte alle rate con le proprie forze. Solo quelle. Come si calcola il livello di \u201csostenibilit\u00e0\u201d della rata? Il calcolo pu\u00f2 essere fatto in modi diversi. Se il mutuo \u00e8 a tasso fisso con rate sempre uguali nel tempo, il metodo pi\u00f9 semplice \u00e8 prendere le proprie entrate (mensili, trimestrali, o semestrali in base alla rata, aggiungendo una quota di un dodicesimo, di un quarto o della met\u00e0 della tredicesima) e dividerle per quattro. Il 25% del reddito \u00e8 indicato come proporzione congrua delle entrate da dedicare al mutuo. Questo metodo di calcolo per\u00f2 \u00e8 impreciso e non utilizzabile per i mutui a tasso variabile in cui la rata pu\u00f2 avere variazioni anche significative. Per questo secondo tasso \u00e8 preferibile utilizzare un altro metodo. Si inizia calcolando quale \u00e8 il livello delle spese indispensabili. Una volta tolte queste dal reddito, si suddivide il reddito in base alle necessit\u00e0 di risparmio. Perch\u00e8 il calcolo sia il pi\u00f9 preciso possibile occorre monitorare precisamente le spese ed osservare per qualche mese. Poi si calcola la media mensile di spese, poi si sottrae questo valore medio dalla media delle entrate mensili (tredicesima compresa): tutto ci\u00f2 che resta e\u2019 il margine di reddito da poter destinare al mutuo. Tuttavia non bisogna mai destinare tutto il proprio reddito extra al mutuo: una quota di riserva va tenuta per imprevisti e\/o spese extra;<\/p>\n SOTTOVALUTARE I COSTI ACCESSORI E IGNORARE LE AGEVOLAZIONI FISCALI<\/strong>. E\u2019 bene sottolineare che alcune banche pur di acquisire nuovi clienti sono disposte a farsi pieno carico di alcune spese come ad esempio: spese di istruttoria, spese di gestione e incasso rata, perizia tecnica. Non bisogna trascurare, infine, le spese di tenuta conto corrente, quando la banca impone la sua apertura come condizione essenziale per la concessione del mutuo. Contenere il costo di un mutuo potrebbe non essere sufficiente scegliere esclusivamente il valore pi\u00f9 basso del tasso di interesse ma conviene sempre valutare bene anche le spese accessorie che normalmente non sono incluse, come ad es. il preammortamento tecnico, le polizze facoltative, la perizia esterna, le spese di tenuta conto, oltre che, naturalmente, la parcella del notaio. I costi accessori del mutuo sono: le spese di istruttoria, le spese di gestione e incasso rata, l\u2019imposta sostitutiva, la perizia tecnica, le spese notarili, i costi assicurativi, le spese di tenuta conto corrente, la penale di estinzione anticipata, gli interessi di mora. <\/strong>Infine, potendo scegliere, meglio non stipulare il mutuo ad inizio anno. Ai fini delle agevolazioni fiscali per la detraibilit\u00e0 degli interessi passivi e delle spese di accensione del mutuo \u00e8 consigliabile stipulare il mutuo verso fine anno, quando la quota interessi \u00e8 minima mentre le spese di \u201capertura pratica\u201d sono consistenti. In questo modo \u00e8 pi\u00f9 facile ottenere una detrazione piena (760 euro) per le spese accessorie sostenute nel solo anno di accensione del mutuo, e l\u2019anno successivo una detrazione piena per tutti gli interessi passivi maturati. Se invece il mutuo viene stipulato ad es. a Gennaio, sommando spese accessorie e interessi maturati, probabilmente si supera la soglia dei 4000 euro e la parte eccedente andr\u00e0 persa definitivamente. IL LIMITE MASSIMO DI DETRAZIONE DELLE SPESE? In caso di mutuo ipotecario concesso per l’acquisto dell\u2019abitazione principale, l’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% \u00e8 pari a 4.000 euro ovvero rimborso massimo di 760 Euro annui). Anche se il mutuo \u00e8 cointestato il limite di 4000 Euro \u00e8 riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nella scelta del mutuo, sia esso on-line che off-line, non bisogna mai incappare in 10 errori tipici di chi si avvicina ai servizi di credito fondiario per la prima volta. 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