I “cicli” del mercato immobiliare- Il mercato dei compratori

24 Dicembre 2009 di Daniele Fantini | Modifica

Se stai vendendo casa o sei alla ricerca di una proprietà in acquisto, può essere utile capire la fase di mercato con la quale dovrai confrontarti.

Trascurando le diverse varianti che si
possono rilevare in determinati momenti e/o particolari situazioni di
mercati estremamente “illiquidi” (ad esempio le piccole località) le fasi del mercato immobiliare sono essenzialmente tre:

Mercato dei compratori

Questa situazione si verifica spesso dopo una fase espansiva
del mercato immobiliare, durante la quale i prezzi aumentano
regolarmente e sensibilmente, anche su base semestrale ed il numero
delle compravendite (NTN) è in rapida ascesa.

Il mercato dei compratori si configura come una reazione alla precedente situazione ed è caratterizzato da:

• aumento dello stock di immobili disponibili sul mercato. Ci sono più immobili in vendita per un minor numero di acquirenti disponibili ad acquistarli. Maggiore offerta – minore domanda.
• Tempi di vendita crescenti se
  confrontati rispetto ai mesi/anni precedenti. Aumenta il tempo che
  intercorre tra il momento in cui l’immobile viene immesso sul mercato e
  quello in cui si definisce l’accordo di vendita con gli acquirenti.
  Puoi vedere le stesse inserzioni pubblicitarie per lungo tempo.
• All’inizio di questa fase i prezzi richiesti dai venditori continuano a “tenere” (stabili o in leggero ribasso), rispetto ai dati statistici che rilevano prezzi di vendita reali (ai quali avviene quindi la transazione) in diminuzione.

Ecco perchè questa fase è la migliore se sei seriamente motivato a comprare:

• E’ il momento in cui la quantità di immobili sul mercato è molto elevata. Hai l’opportunità di scegliere tra numerose  proprietà disponibili e maggiori probabilità di trovare la “casa dei sogni“..
• I prezzi sono inferiori rispetto ai periodi precedenti ed in costante diminuzione (più offerta – domanda=prezzi in discesa).
• I venditori motivati sono più disponibili a trattare sul prezzo e meno rigidi nel concedere qualcosa anche  sugli altri aspetti della proposta di acquisto (tempi, pagamenti, ecc…). Vengono accettate condizioni che normalmente sarebbero rifiutate in un “mercato dei venditori“. Sanno che se rifiutano una proposta oggi potrebbero non riceverne altre.

In questa fase chi vuole comprare casa gode di un notevole potere negoziale, è la “parte forte”.

E’ il momento nel quale è fondamentale approcciare il mercato con estrema concretezza e decisione, programmando i dettagli dell’operazione, accertandosi delle possibilità di finanziamento, verificando le proprie disponibilità liquide ed i tempi necessari per concretizzare l’acquisto. I venditori non vedono l’ora di ricevere proposte di acquisto serie e concrete.

Prossimamente il “mercato dei venditori” e quello “neutrale“…