Tutti sappiamo che per l’acquisto della prima casa sono previste delle agevolazioni, ma molti non sanno come si fanno a mantenerle nel tempo e quando invece decano e, cosa ancora più importante, quanto valgono le penali previste dal Fisco. L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto notarile e consistono in:
a) applicazione di aliquota ridotta per l’imposta di di registro, o in altrnativa l’Iva se il venditore è soggetto ad Iva;
b) imposto fisso per le imposte ipotecarie e catastali Se l’acquirente acquista casa da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:
1) l’Iva ridutta al 4% anziché del 10%;
2) Le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 168 euro ciascuna In questo caso la legge stabilisce che nel rogito notarile deve essere iscrtitto l’esatto prezzo pattuito e che devono essere riportate le modalità di pagamento e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell’agente immobiliare eventualmente utilizzato. Nel caso in cui la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure da impresa costruttrice o ristrotturatrice ma la cessione avviene dopo 4 anni dalla fine dei lavori, l’acquirente dovrà pagare:
1) l’imposta di registro con aliquota del 3% anziché del 7%;
2) Le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 168 euro ciascuna Se infine, il venditore è un privato non soggetto ad Iva, si applica l’imposta di registro del 3% e le imposte ipotecarie e catastale nella misura fissa di 168 euro cisacuna.
Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze stipulati tra privatio fra privato ed impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente indicare un doppio valore: il prezzo realmente pagato, che però non avrà alcuna rilevanza fiscale, e il valore catastale dell’immobile che costituisce ufficialmente l’importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali Per poter usufruire delle suddette agevolazioni è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
1) l’immobile non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” (D.M. 21 agosto 1969); 2) L’immobile deve essere ubicato:
– nello stesso comune in cui l’acquirente ha la propria residenza
– nel comune in cui l’acquirente stabilire la propria residenza entro 18 mesi;
– nel comune n cui l’acquirente svolge la propria attività principale, se diverso da quello di residenza;
– nel comune in cui ha sede o esercità l’attività il datore di lavoro dell’acquirente, nel caso in cui questi si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro;
– nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano residente all’estero l’immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano. 3) L’acquirente deve dichiarare nell’atto al momento della compravendita:
– di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
– di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il terriotorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa;
di impegnarsi a stabilire la residenza nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare qualora già non vi risieda. Queste tre condizioni devono essere dichiarate dall’acquirente nell’atto di compravendita. Se erroneamente omesse, si può rimediare con un atto integrativo in cui viene esplicitamente attestato il possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi per poter godere delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato. L’acquirente decade delle agevolazioni prima casa quando:
1) le dichiarazioni previste dalle legge nell’atto di acquisto risultano false;
2) non viene trasferita entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
3) vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto si un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Le sanzioni previste dalla normativa in caso di falsa dichiarazione consistono nel recupero delle imposte nella misura ordinaria al netto di quanto già versato, nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente:
– il 4% residuo di imposta di registro, oppure il 6% di Iva
– l’imposta ipotecaria del 2%
– l’imposta catastale dell’1%
– sopratassa del 30%
– interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell’1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell’1,5% dal 1° gennaio 2011. Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se versa le imposte dovute più gli interessi e la sopratassa ridotta ad un quarto entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento.
Nel caso di vendita della entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte ad aliquote piene ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione. Ma attenzione! Se entro tre anni dal termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge, non si riceve alcuna notifica allora si può stare tranquilli. L’ufficio delle Entrate competente per territorio può infatti esercitare il controllo e la verifica sulla sussistenza dei requisiti “prima casa”, entro il termine massimo di tre anni.