Oggi giorno le condizioni per acquistare casa sono molto vantaggiose. Il mercato immobiliare ha subito una flessione e i prezzi degli immobili sono scesi. A questo gli istituti bancari offrono tassi di interesse vantaggiosi uniti a mutui in grado di coprire ogni esigenza.
Ma come fare ad affrontare una “materia” complessa e difficile come il mutuo senza incappare in errori dovuti alla poca conoscenza? Come districarsi nelle migliaia di condizioni offerte dalle banche? Cosa bisogna sapere? Come ottenere un mutuo casa “tagliato su misura” alle mie esigenze? Proprio la complessità della materia fa sì che il cliente poco accorto si affidi a figure professionali grossolane che non garantiscono i canoni di trasparenza dovuti. E’ molto importante essere in grado di conoscere le condizioni proposte fin dall’inizio, avere un interlocutore in grado di semolificare il linguaggio per chi non mastica giornalmente il gergo utilizzato in ambito banche e mutui.
SM Consulenze finanziarie opera da anni nell’ambito dei mutui e grazie alla sua esperienza decennale è in grado di offrire una consulenza gratuita indirizzando i propri clienti verso il miglior prodotto. Le regole di trasparenza sono intrinseche nel dna di questa società in grado di fornire sempre il più elevato livello di servizio ai proprio clienti.
Lo staff di SM Consulenze finanziarie è in grado di analizzare la situazione personale di un singolo cliente, di una giovane coppia, di una famiglia. Una volta compresa la capacità reddituale riesce a formulare una soluzione adeguata alla situazione personale del proprio cliente.
In prima analisi è fondamentale comprendere proprio la capacità reddituale di un cliente al fine di poter procedere con l’inserimento della pratica presso gli istituti bancari in grado di garantire le condizioni migliori. Ogni situazione deve essere valutata attentamente in ogni suo dettaglio in base ai documenti ufficiali da presentare al fine di poter costruire un profilo solido nei confronti degli istituti finanziari.
A questo va aggiunto che SM opera in un regime di totale trasparenza, fornendo tutte le informazioni richieste da cliente, così come la spiegazione di come poter presentare la pratica in ogni sua fase, la spiegazione del prodotto mutuo offerto fino al suo compimento che culmina nell’atto notarile del rogito.
Operando in questo modo, SM consulenze finanziarie è in grado di aiutare ogni cliente nell’ottenimento del mutuo, garantendone allo stesso tempo soddisfazione e tranquillità per gli anni futuri. Come paragonare le diverse proposte? Su un mutuo ventennale a tasso variabile di 100.000 Euro possono esserci fino a 20.000 Euro di differenza tra una banca e l’altra; se è trentennale oltre 30.000! Quindi la “fatica” di esaminare diverse offerte potrà venire ripagata molto profumatamente.
Il sistema di confronto più semplice viene dal paragone del TAEG (detto anche ISC ovvero Indicatore Sintetico di Costo). Questo comodo tasso, puramente virtuale, rappresenta un ottimo rivelatore del costo complessivo del mutuo. Ciò perché congloba in un unico valore sia gli interessi che tutte le spese correlate all’apertura e alla gestione del finanziamento. L’unico limite del TAEG è che ti dice chi costa di meno ma non esplica la differenza in 5 Euro. Essa può tuttavia essere determinata paragonando la differenza tra le rate virtuali calcolate utilizzando rispettivi TAEG. Esempio: confrontando due mutui trentennali di 100.000 Euro, il primo con un TAEG del 5,15% e il secondo del 5,35% si desidererà capire a quanto corrisponde la differenza di spesa, apparentemente molto modesta (0,2%). Allora si calcolino le due rate virtuali ai rispettivi tassi con una calcolatrice della rata di mutuo.
Al 5,15% corrisponderanno 546 Euro, che al 5,35% diventeranno 558. La differenza di 12 Euro moltiplicata per 360 pagamenti (12 rate annue x 30 anni) mostrerà la differenza di costo tra i due mutui, ovvero 4.320 Euro. Somma tutt’altro che trascurabile! COME SI DETERMINA IL TASSO DEL MUTUO. Nei mutui a tasso variabile il tasso applicato al mutuo viene periodicamente riveduto. Il
calcolo si effettua con la semplice addizione:
Euribor + Spread
dove l’Euribor è il tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento (si può trovare sul Corriere della Sera o su Il Sole 24 ore). Gli Euribor utilizzati possono riferirsi a diverse durate (a un mese, a tre mesi…), ma il loro effetto nel tempo si bilancia. Infatti quando i tassi sono previsti al rialzo gli Euribor più “lunghi” risultano più alti e così viceversa, con il che l’utilizzo dell’uno o dell’altro non fa grande differenza durante la lunga vita del mutuo.
L’Euribor costituisce la componente variabile del tasso e ad ogni revisione dovrà essere
nuovamente rilevato.
Lo spread rappresenta la percentuale che ogni banca decide di aggiungere al costo del
denaro quale proprio ricavo. Questo resterà uguale per tutta la durata del mutuo (salvo rari
contratti in cui varia anch’esso). È perciò evidente che per comparare le proposte a tasso
variabile si devono paragonare gli spread.
Dal 2009 le banche sono tenute a proporre al pubblico anche un’alternativa all’Euribor,
correlata al tasso della Banca Centrale Europea (BCE). Lo spread applicato è di solito
diverso da quello utilizzato in associazione all’Euribor. Scegliendo questa formulazione il
tasso del mutuo verrà ottenuto sommando allo spread il Tasso BCE al posto dell’Euribor.
Con i mutui a tasso fisso si possono invece incontrare due realtà. In un caso la banca
comunicherà un tasso arbitrario e assoluto, praticato in quel momento. Questa modalità si
rivela poco trasparente perché in qualsiasi momento la banca potrà modificare il tasso del
mutuo a proprio piacimento e quasi sempre lo farà senza preavviso.
Ben più chiaro è il sistema utilizzato dagli istituti che propongono una condizione verificabile
dal cliente mediante la somma:
IRS durata mutuo + Spread
dove l’IRS è il tasso utilizzato per le transazioni a tasso fisso, pubblicato anche su Il Sole 24
Ore, mentre lo spread è la quota aggiuntiva decisa da ogni banca.
Ovviamente l’IRS cambierà nel tempo e con esso il tasso conseguente, ma solo fino al
giorno dell’atto notarile. Infatti una volta fissato dal contratto il tasso resterà immutato
indipendentemente dalle successive escursioni dell’IRS.
Nota: informazioni dettagliate su Euribor e IRS si trovano all’interno dei nostri uffici.
SPESE DEL MUTUO
Il mutuo è un’operazione accompagnata da molteplici costi, complessivamente piuttosto
consistenti. Eccoli in dettaglio.
Spese di istruttoria: vengono richieste dalla banca per esaminare la richiesta di mutuo.
Non sono dovute se la domanda viene rifiutata. Variano da banca a banca, da zero fino
ad un oneroso 0,50% dell’importo mutuato. La maggior parte degli istituti si orienta tra lo
0,20% e lo 0,30% del mutuo. Il costo viene abitualmente detratto dalla somma finanziata al
momento dell’erogazione.
Perizia: per completare l’istruttoria servirà una perizia del valore dell’immobile. Il relativo
costo è usualmente compreso tra 200 e 300 Euro, cui andranno aggiunti IVA (20%), contributo
Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria) ed eventuali spese di viaggio del
tecnico in caso di immobili remoti.
Atto notarile: si tratta della voce di spesa più onerosa. Cambia secondo la zona geografica,
il tariffario del professionista e l’importo dell’iscrizione ipotecaria. Come dato orientativo si
consideri un intervallo compreso tra 2.000 e 3.000 Euro. Il notaio, che il cliente ha diritto di
scegliere, potrà rilasciare un preventivo esatto. Imposta: i mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un’imposta. Essa ammonta allo 0,25% de mutuo salvo che il finanziamento riguardi l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazionedella seconda abitazione, casi in cui lievita al 2%.Polizza incendio: gli immobili a garanzia dei mutui vanno sempre assicurati contro i rischi
del fabbricato. Il premio annuo è assai modesto, di solito entro i 50 Euro annui. Può assumere
maggior peso qualora l’istituto ne richieda il versamento anticipato per tutta la durata del
mutuo.
Polizza vita: quando i richiedenti dispongono di un solo reddito oppure raggiungono l’età di
65/70 anni prima del termine del mutuo, può essere richiesta dalla banca un’assicurazione
sulla vita. L’entità della spesa, che spesso supera i 30 Euro mensili, dipende da sesso, età e
durata del mutuo.
Polizza fideiussoria: viene utilizzata quando si chiede più dell’80% del valore immobiliare.
Alcune banche inglobano il costo di questa copertura nel tasso di interesse, che perciò
aumenta. Altre chiedono al cliente sostenere una spesa di circa lo 0,20% annuo sulla
frazione assicurata, da versare anticipatamente per tutta la durata del mutuo.
Spese di gestione: è prassi comune richiedere una “spesa di incasso rata” in occasione di
ogni pagamento, compresa di solito tra 1 e 3 Euro.
Altre spese: esiste un lungo elenco di microspese di gestione, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso del mutuo. Qualche volta si osservano anche voci relative a “spese di gestione pratica”, da regolare annualmente. Tutte queste possono essere rilevate in modo dettagliato consultando il “Foglio Informativo” dello specifico mutuo, disponibile presso gli sportelli della banca. Ecco un riepilogo indicativo delle spese da sostenere per l’apertura di un mutuo prima casa di 100.000 Euro.

LE VALUTAZIONI DELLA BANCA
Cartelloni pubblicitari, spot televisivi, mutui on line… con tutta la pubblicità che c’è in giro sembra che le banche siano disposte a dare mutui a tutti. In realtà la concessione è tutt’altro che scontata! Le indagini bancarie sono numerose e possono arrivare più in profondità di quanto si pensi. Ecco le ricerche e le considerazioni della banca prima di approvare il finanziamento. Per prima cosa si cercherà di capire se i richiedenti sono persone affidabili. Verrà perciò effettuato un controllo protesti (assegni o cambiali pagati in ritardo). Inoltre si interrogheranno gli archivi della Camera di Commercio per verificare se gli interessati hanno partecipazioni societarie che li rendono soggetti al rischio di fallimento, perché in tal caso dovrà essere valutato con attenzione lo stato di salute delle relative società. Chi risulta fallito in passato difficilmente potrà ottenere il mutuo. Poi la banca inoltrerà una richiesta alle Centrali dei Rischi Finanziari (come CRIF) per verificare quali siano i prestiti ottenuti dai richiedenti, se sono ancora in corso e in che misura i pagamenti risultano effettuati puntualmente. Un solo ritardo può compromettere la concessione del mutuo. L’attività successiva implica l’analisi del reddito, che deve risultare stabile e compatibile con il rimborso. Il criterio maggiormente adottato richiede che la rata di mutuo non ecceda il 33% del reddito fiscale netto, ma alcune banche arrivano fino al 45%. In caso di carenza, il reddito dei richiedenti principali può essere integrato da quello di un familiare disposto a intervenire come garante (fideiussore). Egli “garantirà” alla banca la sua disponibilità ad anticipare i pagamenti del debitore principale qualora alle scadenze egli si trovasse in difficoltà economiche.