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L’acquisto di un appartamento a Barcellona può essere un’operazione piena di insidie per chi non conosce la legislazione spagnola e non ha un coniuge o un amico avvocato e laureato in Spagna.Per fortuna ci sono persone come noi che si sono già fatte le ossa in questo cammino impervio e possono spiegarvi, passo dopo passo, tutte le cose da fare e da non fare, in modo che possiate acquistare senza traumi l’appartamento dei vostri sogni ed avere ancora un po’ di soldini per celebrare questo giorno importante della vostra vita.Fase 0: Trovare l’appartamento dei propri sogniIn realtà diamo per scontato che lo abbiate già trovato, ma vorremmo prima di tutto essere sicuri che abbiate fatto la scelta giusta , altrimenti andare avanti sarebbe inutile. E quindi:– Assicuratevi di aver fatto una ricerca approfondita, confrontando l’appartamento scelto con gli altri presenti sul sito www.nuroa.it, dove potrete anche controllare le tendenze dei prezzi per quartiere e in tutta la città.Ricordatevi che, se si tratta di buone occasioni, sicuramente attireranno molti potenziali acquirenti nello stesso giorno di pubblicazione dell’offerta. Pertanto, se l’annuncio è stato pubblicato da molto tempo, probabilmente c’è qualcosa di strano.– Alcuni venditori ingannano la gente con la pubblicazione di prezzi bassi e, su richiesta di spiegazione, affermano che l’aumento successivo dei prezzi (fino al 20-30%) dipende, ad esempio, dagli interessi sul mutuo stipulato con la banca.Se vi sentite molto allettati da un’offerta , chiamate subito l’agenzia o il proprietario e prendete un appuntamento al più presto , perché il numero di visitatori sarà elevato ( per una buona offerta , ovviamente!) e la casa potrebbe essere bloccata in tempi molto rapidi.Fase 1 : Ricognizione– Prima della visita cercate di essere freddi e indifferenti , gli annunci spagnoli sono molto insidiosi e si potrebbe incappare in qualche sorpresa non menzionata nella pubblicità, né visibile dalle foto (come costruzioni incompiute accanto all’edificio , o un bar rumoroso sotto il balcone: i possibili tranelli sono infiniti).– Fate un elenco delle domande per l’agente prima della visita e non abbiate timore di porgliele tutte. Cercate di approfondire tutti i possibili aspetti negativi dell’appartamento.– Una buona notizia! Molti appartamenti a Barcellona si rivelano migliori dal vivo che sulle foto degli annunci ( né i proprietari né gli agenti sono particolarmente bravi a fare fotografie).Fase 2 : Studio del dossierPrima di decidere qualsiasi cosa , controllate attentamente i seguenti documenti:1) Registro di proprietà Può essere consultato on-line al seguente indirizzo, pagando soli 10 euro: http://registradores.org/nota_simple.jspLe ricerche vanno per indirizzo e per nome del proprietario .Avrete informazioni sul proprietarionominale dell’appartamento e sulle eventuali pendenze giuridiche, avrete la certezza della superficiedell’appartamento in metri quadri (non sempre è la stessa che si legge nella pubblicità).2 ) Pianificazione urbanisticaPuò essere consultata all’Ayuntamiento, ovvero al Comune ( per alcuni quartieri di Barcellona si puòtrovare anche on-line) . Informa sui progetti della città in tema di edificazione ( consultarlo serve peressere sicuri che non sarà demolito a breve lo stabile in cui si trova l’appartamento che si vuoleacquistare).Ma attenzione , non si è protetti totalmente da sorprese, dal momento che i piani di gestioneurbanistica della città possono cambiare nel corso del tempo.Fase 3 : Visita con un tecnico-architetto– L’assistenza di un tecnico architetto costa circa 200 euro. Si tratta di soldi ben spesi perché puòprevenire problemi futuri che potrebbero manifestarsi nell’appartamento, a meno che non si vogliariporre tutta la fiducia nell’agente (meglio di no!).– Parlate personalmente anche con il proprietario, così avrete maggiori possibilità di intuire senasconde qualcosa.– Ricordate che i nuovi edifici non sono sempre meglio di quelli vecchi, dal momento che oggi icostruttori tendono a risparmiare sulla qualità dei materiali di costruzione.Passo 4 : Negoziati con l’agente immobiliare– Probabile che questo vi proporrà un intermediario finanziario che ha rapporti con molte banche e ingrado di trovare il miglior mutuo per voi, vi dirà che non ci sarà bisogno di firmare nessun contrattofino a quando non avrà trovato qualcosa di interessante. Ricordate sempre che gli agenti cercanoprima il loro profitto e poi, eventualmente, il vostro.– Non fidatevi dei loro rapporti con 15 banche: andate anche voi presso le banche, di vostra iniziativa,e confrontate la proposta di mutuo con l’offerta degli intermediari.– Non firmate nulla con l’intermediario, a meno che non abbiate letto attentamente i documenti.Prendetevi tutto il tempo di cui avete bisogno per cercare da soli delle offerte di mutuo.– Informatevi sui concetti di “euribor” e “differenziale” e su come influenzano il mutuo (anche unafrazione insignificante di differenziale può portare a migliaia di euro in più nel pagamento).– Fate sempre una stima di quanto pagherete in totale, non solo della prima rata (come fanno molticlienti) e non date troppa importanza alle maggiorazioni mensili.– Calcolate il mutuo totale qui: http://www.euribor.com.es/calcular-hipoteca/– Se non siete bravi con i documenti , portate un amico avvocato o uno specialista con voi , per esseresicuri di capire tutto quello che l’agente vi propone: sono particolarmente subdoli con chi non è dimadrelingua spagnola , dal momento che gli stranieri possono non comprendere alcuni puntiimportanti dell’accordo (piccoli dettagli possono farvi risparmiare decine di migliaia di euro! )– Non abbiate paura di alcuni vincoli posti dalle banche , come assicurazioni o carte di debito/credito obbligatorie ; gli intermediari finanziari delle agenzie immobiliari tendono a intimidirvi, offrendovi mutui senza alcun vincolo, ma quel tipo di mutui ha anche i differenziali più alti , il che è peggio.Fase 5 : Prenotazione– Di solito le banche spagnole hanno bisogno di una settimana per controllare se siete affidabili per la concessione del mutuo. A quel punto vi dicono sì o no.– Nel frattempo è meglio bloccare il vostro appartamento, altrimenti l’agente continua a cercare altri clienti e può lasciarvi fuori dalla trattativa.– Per bloccarlo in genere servono un paio di migliaia di euro, cifra sufficiente per rassicurare l’agente sulla vostra serietà.– Chiedete che sia firmato un documento che attesti il pagamento del vostro anticipo. Spesso non ve lo propongono loro, voi insistete.Fase 6 : Ottenere il mutuo– I documenti che servono per richiedere un mutuo sono: passaporto, ultime buste paga, dichiarazione dei redditi dell’ultimo anno, permesso di controllare i flussi di denaro sulla vostra carta di credito/debito.– Se si riceve un «no» da parte della banca , non disperate: provate di nuovo con un’altra banca fino a quando non riuscite a spuntarla (o, in alternativa, mettetevi n cerca di un appartamento più economico).– Nel contratto prestate attenzione alla possibilità di pagare il debito ogni volta che volete (ammortamento) , in modo da non essere vincolati ai pagamenti mensili (nel caso otteniate un’ eredità e vi vogliate sbarazzare del mutuo il prima possibile).– Anche dopo l’approvazione del mutuo, potete modificare alcune condizioni su richiesta.– Considerate assicurazioni come quelle che vi tutelano nel caso in cui vi troviate a non poter pagare la successiva rata mensile: la banca vi tutela per un certo periodo (un’assicurazione molto consigliabile!)– Ricordate che ogni banca solitamente richiede almeno il 20% del prezzo dell’appartamento (cioè il mutuo massimo è l’80% del prezzo dell’appartamento, a meno che non lo compriate direttamente dalla banca: in quel caso si può arrivare al 100% ma le condizioni sono peggiori).Fase 7 : chiusura dell’accordo– Ricordate che un ulteriore 14% del prezzo dell’appartamento si paga per l’agenzia e per gli altri soggetti coinvolti (fino a poco tempo fa era il 12 %).Questa percentuale comprende:– il 2 % per il notaio– La registrazione dell’appartamento ( a partire da 200 euro) – La tassa per l’acquisto dell’appartamento– Gli interessi per ottenere il mutuo– Il pagamento alla società intermediaria che si occupa della gestione di tutta la documentazione.Dopo aver ottenuto l’approvazione per il mutuo , la banca ha bisogno di almeno una settimana ( di solito due settimane) per preparare tutti i documenti e per il trasferimento del denaro sul vostro nuovo conto.– Nel frattempo firmate per un secondo anticipo (contrato de arras). Si paga il 10-15 % del prezzo dell’appartamento, è una firma che sancisce la conclusione dell’accordo.– Fino a quel momento è ancora possibile provare a fare pressioni sull’agente per abbassare il prezzo!– Ricordate: è sempre possibile abbassare il prezzo iniziale in Spagna: 3 , 5 o addirittura 10mila euro in meno. Ha senso provare , no?– Prestate attenzione al tasso d’interesse della banca , se è basso avrete un grande vantaggio nelle trattative con l’agente.– L’ultimo passo è la firma dei documenti (contrato de compravenda) in banca , alla presenza di tutte le parti : voi, il proprietario dell’appartamento, l’agente, i rappresentanti della banca e il notaio.– Attenzione prima di firmare l’accordo: controllate che i «gastos de comunidad» siano pagati dal proprietario , altrimenti sarete voi a doverli pagare (sono costi vincolati alla casa, non alla persona).– Attenzione! Chiedete ai rappresentanti delle banche di « sconti speciali » da parte del governo (bonificaciones del Estado ): alcune persone hanno il diritto di pagare meno interessi , magari siete tra quelli.– Dopo la firma dell’accordo , il proprietario deve fornirvi le chiavi dell’appartamento.– Il fascicolo finale dei documenti relativi all’appartamento lo riceverete in 2-3 mesi.
Tags: acquisto, Barcellona, casa, nuroa
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